مجله دلتا

گراني مسكن يكي از اصلي‌ترين عواملي است كه مردم ساكن در كلانشهرها را به حاشيه‌نشيني سوق داده است. كارشناسان بسياري با اشاره به اينكه مردم نبايد صرفا به دليل قيمت بالاي مسكن از زندگي در شهرهاي بزرگ محروم شوند، پيشنهاداتي در مورد كاهش متراژ مسكن و ساخت خانه‌هاي 30 متري ارائه داده‌اند كه با مخالفت برخي كارشناسان بخش مسكن روبرو شده، به‌ويژه كه مخالفان معتقدند بازار مسكن بيش از هر چيز از توزيع ناعادلانه مسكن و ابزارهاي مالياتي در رنج است.

به گزارش مجله دلتا جلوگيري از مهاجرت به حاشيه شهرها با كوچك‌سازي متراژ منازل مسكوني، در حالي نيازمند يك بازتعريف قانوني است كه خود به تغيير فرهنگ و رويه زندگي ايراني نيز دامن مي‌زند، چرا كه چنين وضعيتي با كشور ما كه عمدتاً به‌دليل پيشينه فرهنگي عادت به زندگي در خانه‌هاي بزرگ داريم، قابل مقايسه نيست.

تبعات اجتماعي با تغيير استانداردهاي زندگي

اولين قدم براي ساماندهي مسكن براي قشر هاي ايراني كوتاه‌كردن دست سوداگران مسكن است. تغيير استانداردها و الگوها در سبد مصرفي خانوار ايراني، بايد در اولويت آخر قرار بگيرد. از آنجا كه خيلي از مناقشات و اختلافات خانوادگي به‌دليل كوچك بودن فضاي مسكوني اتفاق مي‌افتد، تبعات اجتماعي چنين اقدامي نبايد مورد غفلت قرار گيرد. حتي اگر چنين طرحي عملي هم باشد، كثرت واحدهاي ساختماني مسائل اجتماعي و فرهنگي خاص خود را همراه خواهد داشت. در كنار آن، ساخت فضاي عمومي، خدمات و سرانه مختلف بايد حتماً مورد توجه قرار گيرد، زيرا مسكن را نمي‌توان جدا از مسائل اجتماعي و فرهنگي ديد.

شايد در نظر اول با توجه به افزايش قيمت ، چنين طرحي يك راهكار خوب براي ساماندهي مسكن در كلانشهرها به‌ خصوص تهران است، اما با توجه به سابقه اجراي چنين طرح‌هايي در كشور زياد نمي‌توان اميدوار بود كه پروژه‌هايي اين چنين مورد توجه قرار گيرد و اين امر به همان فرهنگ غلط ما در نارسايي اجراي سياست‌ها برمي‌گردد. به‌علاوه بايد اين را در نظر داشت كه خانه قرار است محلي براي زندگي و سكونت و نه فقط يك خوابگاه باشد.

بازار مسكن در ايران اغلب اوقات تحت تاثير شايعات، بازارگرمي‌ها، باورها و … دچار نوسان مي‌شود؛ به‌طوري كه اقرار به ركود در بازار مسكن و ايجاد تنش، ركود را بيشتر مي‌كند. ركود رواني كه اكنون در اين بازار ايجاد شده تعداد واحدهاي مسكوني براي متقاضيان رهن كامل را تا حد زيادي كاهش داده است؛ به‌طوري كه ترجيح موجران بر اين است كه به جاي گزينه “رهن كامل” درپي “رهن و اجاره” باشند.

بازار مسكن متاثر از رفتارهاي فصلي متقاضيان

به گزارش مجله دلتا بررسي تعداد آگهي‌هاي رهن كامل ارائه‌شده از سوي بنگاه‌هاي ملكي، نشان مي‌دهد كه با وجود رفتارهاي مرسوم مستاجران و تمايل پايين آن‌ها براي جست‌وجوي ملك در پاييز و زمستان نسبت به بهار و تابستان، حتي براي اين تعداد محدود هم، آپارتمان‌ هايي كه در قالب رهن كامل به بازار شده‌اند، بسيار اندك است. يكي از علل چنين واكنشي از سوي موجران مي‌تواند به كساد بودن بازار اجاره در سال 98 بازگردد. واسطه‌ها مي‌گويند تعداد قراردادهاي جديد كه در حضور آنها منعقد مي‌شود، تحت تاثير تمايل به تمديد قراردادهاي قبلي بين موجر و مستاجر به شكل غيررسمي، كاهش چشمگيري داشته است و اين موضوع تعداد آگهي‌ها را در مقايسه با پاييز گذشته كمتر كرده است.

بازار مسكن؛ سرمايه‌گذاري مطمئن

علت ديگر چنين چالشي همان‌طور كه اشاره شد به رفتارهاي فصلي متقاضيان مسكن در اوقات مختلف سال بازمي‌گردد و از اين رو است كه اغلب واحدهاي رهني پيش از شروع فصل پاييز به اجاره رفته‌اند. در نتيجه آنچه كه اكنون در بنگاه‌هاي املاك برجاي مانده آپارتمان‌هايي است كه به دليل مشكلات مختلف يا اجاره بالا مورد پسند مشتريان قرار نگرفته‌اند.

از آنجا كه بازار مسكن حداقل تا چند سال آينده يكي از محل‌هاي سرمايه‌گذاري با سود قابل توجه در ايران است و بازارهاي ديگري مانند خودرو، طلا و ارز هم اكنون با كاهش قيمت روبرو هستند، ترجيح موجران حاضر در بازار پاييزي بر اين است كه مبلغ قابل قبولي را از محل اجاره دريافت كنند.

بررسي قيمت‌هاي آگهي فروش واحدهاي تجاري، نشان مي‌دهد قيمت اسمي واحدهاي تجاري واقع در مال‌ها نسبت به آغاز دوره رونق افزايش يافته است. آمار برآورد‌ شده از بازار معاملات، گوياي كاهش قيمت واقعي اين واحدها به نسبت تورم مسكن است. به عبارت بهتر، ميانگين قيمتي واحدهاي واقع در مال‌هاي لوكس تهران، طي اين مدت رشدي متناسب با تغييرات قيمت مسكن نداشته است و انتظار مي‌رود كه حباب‌ قيمتي در ماه‌هاي آتي شكسته شود.

به گزارش مجله دلتا، نسبت عرضه و تقاضا، تعيين‌كننده اصلي قيمت در بازار املاك است و به همين دليل مي‌توان مازاد عرضه را دليل كاهش قيمت واحدهاي تجاري دانست، اما اين كاهش قيمتي ابدا در حدي نبوده است كه املاك تجاري را از قيمت‌هاي نجومي دور كند. افزايش افسارگسيخته نرخ اجاره‌بهاي اين واحدها با توجه به جهش قيمت املاك، عملا مستاجران را در پرداخت اجاره‌بها دچار مشكلات فراوان و آن‌ها را از دايره تقاضا خارج كرده است. هرچند هشدار كارشناسان درباره روند معاملات املاك تجاري كه در وضعيت «بدون خريدار» به سرمي‌برند؛ موجب شده تا فروشندگان اين واحدها به صرافت فروش املاك خود تا 30 درصد زير قيمت بازار بيفتند؛ اما با حباب قيمتي موجود و ناديده‌گرفتن ارزش واقعي واحدها‌ي تجاري، اين اقدام چندان خارق العاده‌ به نظر نمي‌رسد.

عوامل موثر در تعيين قيمت

موقعيت و ميزان دسترسي‌پذيري واحد تجاري و مركز خريد، قدمت ساخت و … ارزش‌گذاري بر واحدهاي تجاري را دشوار مي‌كند. هر متر مربع واحد تجاري در مال‌هاي لوكس بين 100 تا 200 ميليون قيمت دارد. اين ميزان براي واحدهاي كليد‌نخورده به بيش از 200 ميليون تومان نيز مي‌رسد. آمارهاي ميداني ديگر نيز از يافته‌هاي مشابه حكايت دارد؛ به‌عنوان مثال، قيمت پيشنهادي هر متر مربع فروش ملك و سرقفلي يك مجتمع در غرب تهران نيز، حدود 180 ميليون تومان است.

سرمايه‌گذاري در بازار ساخت‌وساز واحدهاي تجاري كه عمده سرمايه‌گذاران را به قصد كسب سود، به سمت اين بازار كشانده است، ركود و حباب قيمتي ايجاد كرده؛ حبابي كه گويا تركيدن آن به زمان سپرده شده است. توسعه املاك تجاري از يك طرف، جذابيت اين املاك را كاهش داده و از طرف ديگر، نبود گردش مالي و تقاضاي مناسب، دخل و خرج اين واحدهاي تجاري به‌خصوص مستاجران را دچار مشكل كرده است. ضمن اينكه بايد به ارزيابي دقيق اين چالش پرداخت، بايد ديد چه كساني از صدور مجوز ساخت‌وساز واحدهاي تجاري سود مي‌برند و در عرضه و تقاضا اختلال ايجاد مي‌كنند.

هر چند با افزايش قيمت مسكن در تهران طي چند سال گذشته، شهرهاي هشتگرد، پرند و فرديس به‌ عنوان مقاصد جديد مستاجران و خريداران انتخاب شده بودند؛ اما قيمت‌هاي سرسام‌آور مسكن در يك‌ سال گذشته به اين مناطق نيز سرايت كرد و رشد 500 و 300 درصدي مسكن در پرديس و هشتگرد را پديد آورد. اكنون تحقيقات ميداني از اين شهرها نشان از بازگشت علائم حياتي به بازار مسكن و شكسته شدن قيمت‌ها به‌ويژه در فازهاي شهر جديد پرديس دارد، اما با ثبات نسبي قيمت هاي موجود نيز، تغييري در خريداران مسكن به وجود نيامده است. چشم اميد واسطه‌هاي ملكي هنوز به آگهي هاي پيش فروش و معاملات خريداران واقعي و فروشندگان پول‌لازم است.

‌به گزارش مجله دلتا، سال قبل آپارتمان در برخي فازهاي مسكن مهر پرديس تا ۶۰۰ ميليون تومان هم خريد و فروش شد اما در هفته‌هاي اخير قيمت‌ها به ۲۰۰ تا ۳۰۰ ميليون تومان رسيده و در برخي واحدهاي تحويل آينده نرخ‌ها ۱۷۰ تا ۱۹۰ ميليون تومان است، اما به گفته واسطه‌هاي ملكي كاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدي قيمت مسكن در اطراف تهران، واكنشي از سوي متقاضيان را در پي نداشته است.

تلاش براي كاهش قيمت در بازار مسكن تهران

هم اكنون، فروشندگاني كه اصرار بر فروش ملك در پايتخت ندارند، قيمت پيشنهادي خود را پايين نمي‌آورند. اين موضوع، موجب اختلاف معنادار بين آمار رسمي معاملات و واقعيت هاي بازار شده است. براساس آمار ارائه شده، افت شديد سرعت رشد ماهانه قيمت مسكن در تيرماه و مردادماه امسال به ترتيب به ۱.۴ درصد و منفي ۳.۱ درصد رسيده است كه بيان كننده كمتر شدن شاخص نقطه به نقطه قيمت مسكن از نرخ تورم در ماه‌هاي آينده است.

اين كاهش اندك قيمت نه ‌فقط خريداران را به خريد املاك ترغيب نكرده است ، بلكه خريداران واقعي با توجه به تجربه بازار مسكن در سال 92 همچنان منتظر ريزش محسوس قيمت مسكن هستند. اين در حالي است كه آگهي هاي نامتعارف حدود نيمي از بازار را در بر گرفته‌اند و مشخص نيست كه نااميد شدن فروشندگان اين نوع واحدها از افزايش قيمت، سهم اين واحد هاي مسكوني در آگهي‌ها كاهش يابد يا خير.