مجله دلتا

به رغم پيش‌بيني فعالان و مسوولان بازار مسكن مبني بر كاهش تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن در نيمه دوم سال 98 و عميق‌تر شدن ركود بازار مسكن؛ تعداد قراردادهاي امضا شده خريد و فروش در تهران تا نيمه مهرماه امسال در مقايسه با همين مدت درشهريور ماه، رشد ۲۶ درصدي داشته است.

به گزارش مجله دلتا در شرايطي، نشانه‌هاي مثبتي از رشد نسبي قراردادهاي معامله مسكن درمهرماه امسال نسبت به مدت مشابه ماه قبل در تهران وجود داشته است كه بررسي قراردادهاي خريد و فروش و همچنين رهن و اجاره در كل كشور، تغيير محسوسي را در اين قراردادها نشان نمي‌دهد.

آمار يا گزارش‌هاي ميداني؟

با وجود آنكه براساس آمار ارائه شده از سوي اتحاديه املاك، تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن در مهرماه در مقايسه با ماه شهريور بهبود يافته است، اما تازه‌ترين گزارش ميداني از مناطق مختلف پايتخت حكايت از كاهش ميزان معاملات در نيمه نخست مهر در مقايسه با شهريور ماه دارد. مشاوران املاك پنج منطقه پايتخت (شمال، مركز، غرب، ‌شرق و جنوب) نيز همگي بر اين نكته اذعان دارند كه جهش قيمت‌ها طي دو سال گذشته به حدي بوده است كه كاهش فقط چند درصدي نمي‌تواند كمكي به اوضاع بازار كند. ضمن آنكه مشاوران املاك معتقدند فقط فروشندگاني كه پول لازم هستند، اقدام به كاهش محسوس قيمت‌ها مي‌كنند اما بقيه آن‌ها، به علت عدم شفافيت و غيرقابل پيش‌بيني بودن بازار مسكن، اصراري به فروش واحدهايشان ندارند و فروش آن‌ها را به زمان ديگري موكول كرده‌اند.

اما افزايش نسبي تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن تا نيمه نخست مهر ماه مي‌تواند متاثر از دلايل متعددي باشد. واكنش مثبت و استقبال گروهي از متقاضيان مصرفي بازار مسكن به كاهش قيمت‌ها در دو ماه مرداد و شهريور، ثبات نرخ ارز و ديگر بازارهاي موازي با بازار مسكن و افزايش اطمينان به شرايط عمومي اقتصاد جامعه، موجب شده‌است تا معاملات تا حدودي در مقايسه با شهريورماه رشد كند.

قيمت اوراق تسهيلات مسكن با سر رسيدهاي مختلف از حدود ۳۶ هزار تومان شروع مي‌شود و تا بيش از ۴۱ هزار تومان هم ادامه دارد. در اين مطلب قيمت هر برگ از اوراق تسهيلات مسكن را به طور متوسط ۴۰ هزار تومان در نظر گرفته شده و با اين شرايط هزينه وام مسكن محاسبه شده است.

به گزارش مجله دلتا همان‌طور كه مي‌دانيد اوراق تسهيلات مسكن توسط بانك مسكن منتشر شده و قابليت معامله در فرابورس ايران را دارد. در معاملات فرابورس ايران قيمت هر برگ از اوراق تسهيلات مسكن با توجه به زمان انتشار اوراق و زمان مانده تا سررسيد از ۳۶ هزار تومان تا بيش از ۴۱ هزار تومان داد و ستد مي‌شود.

در آخرين روز معاملاتي فرابورس ايران قيمت امتياز تسهيلات مسكن آذرماه ۱۳۹۶ كمي بيشتر از ۳۷ هزار تومان بود. امتياز تسهيلات مسكن دي ماه سال ۱۳۹۶ نيز به حدود قيمت ۳۴ هزار و ۴۰۰ تومان ‌رسيد. همچنين امتياز تسهيلات مرداد ماه سال ۱۳۹۷ بيش از ۴۰ هزار تومان و تسه شهريور ماه سال ۱۳۹۷ بيش از ۴۱ هزار تومان داد و ستد شد. در مجموع قيمت اوراق تسهيلات مسكن با سر رسيدهاي مختلف از حدود ۳۶ هزار تومان شروع مي‌شود و تا بيش از ۴۱ هزار تومان هم ادامه دارد. اوراق ارزان‌تر، به ابطال نزديك‌تر هستند.

زوج‌هاي تهراني براي دريافت وام ۱۰۰ ميليون توماني مسكن نياز به خريد ۲۰۰ برگه تسهيلات مسكن دارند كه هزينه اين اوراق هشت ميليون تومان است. با احتساب ۲۰ ميليون تومان وام جعاله كه بابت خريد آن بايد ۴۰ برگ تسه خريداري شود، به اين مبلغ يك ميليون و ۶۰۰ هزار تومان اضافه مي‌شود. به‌عبارتي، يك زوج بايد براي دريافت وام ۱۲۰ ميليون توماني مسكن، حدود ۹ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان هزينه كند.

زوج‌هاي غير تهراني نيز در شهرهايي با جمعيت بيش‌ از ۲۰۰ هزار نفر، تا سقف ۸۰ ميليون مجاز به دريافت وام هستند. دريافت اين مبلغ منوط به خريداري ۱۶۰ ورق بهادار با ارزش حدودي 6 ميليون و ۴۰۰ هزار تومان است. با احتساب يك ميليون و ۶۰۰ هزار تومان براي خريد اوراق وام جعاله، زوج‌هاي غير تهراني ساكن در شهرهاي پرجمعيت براي دريافت وام ۱۰۰ ميليون توماني بايد هشت ميليون تومان پرداخت كنند.

زوج‌هاي ساكن در شهرهايي با جمعيت زير ۲۰۰ هزار نفر نيز براي دريافت ۶۰ ميليون تومان وام مسكن، بايستي به خريد ۱۲۰ برگ بهادار با ارزش چهار ميليون و ۸۰۰ هزار تومان اقدام كنند. براي دريافت ۲۰ ميليون تومان بابت وام جعاله نيز بايد يك ميليون و ۶۰۰ هزار تومان پرداخت شود. در مجموع اين زوج‌ها براي دريافت وامي به ارزش ۸۰ ميليون تومان، ملزم به پرداخت حدود شش ميليون و ۴۰۰ هزار تومان هستند.

مجردهاي تهراني، تا سقف ۶۰ ميليون تومان، مجردهاي ساكن در مراكز استان‌هايي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر تا سقف ۵۰ ميليون تومان و غير زوج‌هاي ساكن در ساير مناطق تا سقف ۴۰ ميليون تومان، مجاز به دريافت وام هستند كه هر كدام به ترتيب بايستي به خريداري ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهيلات مسكن اقدام كنند. مجردهاي تهراني بايد براي خريد اين اوراق چهار ميليون و ۸۰۰ هزار تومان، افراد ساكن در مناطقي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر، مبلغ چهار ميليون تومان و افراد گروه سوم مبلغ سه ميليون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت كنند. البته در صورت تمايل براي دريافت وام ۲۰ ميليون توماني جعاله بايد مبلغ يك ميليون و ۶۰۰ هزار تومان ديگر نيز بپردازند.

اوراق تسهيلات مسكن قابليت معامله در فرابورس ايران را داشته و با توجه به باقي‌مانده زمان اعتبار، قيمت متفاوتي دارد. در صورتي كه مدت اعتبار اين اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهيلات آن استفاده نكند، نماد معاملاتي آن متوقف شده و وجوه پرداختي ديگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.

تا همين چند هفته گذشته، بخش تقاضا در بازار مسكن و خريد‌ و فروش ملك از يافتن آگهي پيشنهادي با قيمت مناسب نااميد بود، اما گزارش‌هاي ميداني اخير از انعطاف طرف هاي معاملات مسكن در مناطق ۴ و ۵ تهران خبر مي‌دهند. مناطق 4 و 5 معمولا” جزء مناطق فعال در معاملات خريد و فروش واحد هاي مسكوني در بين 22 منطقه پايتخت محسوب مي‎شوند.

به گزارش مجله دلتا هرچند كاهش قيمت اسمي مسكن در ماه‌هاي مرداد و شهريور امسال و همچنين رسيدن تعداد معاملات ماهانه به كمتر از ۳ هزار مورد، انتظارها را براي تكان خوردن بازار مسكن معلق نگه داشته بود، ولي طولاني شدن دوره ركود باعث شده تا مالكاني كه موفق به فروش واحد مسكوني خود نشده‌اند آن را با قيمت پيشنهادي كمتر دوباره به بازار عرضه كنند. به نظر مي‌رسد، علت اين عقب‌نشيني محسوس فروشندگان آپارتمان در برخي مناطق پايتخت، پيش‌بيني كارشناسان مبني بر عدم افزايش قيمت‌ها در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت باشد.

دليل ديگر آن ركود عميق و طولاني است كه معلول فاصله بين توان خريد خانوارها و سطح قيمت‌ها است كه بازيگران درگير در خريد و فروش ملك را مجاب كرده تا انتظاري در مورد تحرك غير منتظره بازار مسكن نداشته باشند.

جالب است بدانيد جهش قيمت مسكن و كمبود آگهي مناسب براي خريد در سال ۹۷ ابتدا از مناطق چهار و پنج شهر تهران به‌عنوان كانون تقاضاي مصرفي مسكن آغاز شد، اما اكنون اين مناطق نسبت به مناطق ديگر پايتخت شرايط آرامي را تجربه مي‌كنند كه ناشي از افزايش تعداد آگهي هاي فروش به‌رغم نبود خريدار براي اين آپارتمان‌هاست.

طرح اقدام ملي مسكن، وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي و ارائه طرح‌هاي تسهيلاتي براي افزايش قدرت خريد مردم از جمله برنامه‌ها دولت براي بهبود وضعيت مسكن در كشور بوده است، اما ميزان اثرگذاري اين طرح‌ها با توجه به اينكه اولويتي براي آن قرار در نظر گرفته نشده است، در ابهام قرار دارد.

به گزارش مجله دلتا در رابطه با طرح اقدام ملي مسكن، شواهد نشان مي‌دهد كه بخش عرضه علي‌رغم پيش‌بيني‌ها به سمت بهبود حركت مي‌كند و اين بخش توانسته حتي در سال‌هايي تا حدود يك ميليون واحد مسكوني عرضه كند كه البته در بخش توليد مصالح ساختماني، نيروي انساني و تامين سرمايه، ظرفيت بسيار بيشتري از اين مقدار داشته است، اما نامناسب بودن سياست‌هاي دولت در سمت تقاضا و كاهش قدرت خريد مردم اين طرح را با يك چالش مواجه كرده است. باتوجه به اينكه دست‌كم تا دوسال آينده تغيير چشمگيري در درآمدها حاصل نخواهد شد، طبيعي است كه توجهات مردم به سمت دريافت تسهيلات برود، ولي تجربه مسكن مهر نشان مي‌دهد كه منابع تسهيلات دهي نبايد از اعتبارات بانك مركزي لحاظ شود، علاوه بر اينكه چنين اقدامي به خودي خود مولد تورم است.

درآمد مالياتي از بازار مسكن

وضع ماليات در بازار مسكن با دو هدف مداخله براي نرخ گذاري و يا افزايش درآمد مالياتي دولت انجام مي‌شود كه در شرايط فعلي نرخ گذاري كارايي ندارد. اما در رابطه با هدف كسب درآمد بايد ابتدا اساسا رونقي در يك بازار صورت بگيرد و بعد از آن بازار توقع ارائه ماليات داشته باشيم. وقتي بازار در شرايط ركودي است نگاه كسب درامدي به بازار نتيجه اي نخواهد داشت و حتي ركود را تشديد خواهد كرد. پس دولت بايد به دنبال ايجاد سهولت خريد و فروش در اين بازار باشد.

تحرك نسبي دربازار مسكن پايتخت مشاهده مي‎شود.بنا بر آمار ارائه‌شده از سوي اتحاديه املاك تا نيمه مهرماه سال جاري در كل كشور، حدود 16 هزار و 400 قرارداد خريد‌وفروش در بازار مسكن به امضا رسيده است كه ميزان آن نسبت به ماه گذشته تفاوت چنداني نداشته، اما نسبت به ماه مشابه در سال گذشته، 55 درصد كاهش يافته است.

به گزارش مجله دلتا ، باتوجه به رفتار خريداران مصرفي مسكن و كاهش طبيعي روند معاملات در فصول سرد، بازار مسكن پايتخت، در رخدادي كم‌سابقه شاهد افزايش 26 درصدي معاملات در مهرماه سال جاري، نسبت به ماه گذشته بوده است. هر چند كه ميزان معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۹ درصد كاهش را نشان مي‌دهد، اما آمار دريافت‌شده از تعداد معاملات در نيمه مهرماه سال جاري نشان مي‌دهد كه نوسان‌هاي غيرقابل پيش‌بيني بازار مسكن و همچنين افت قيمت‌هاي پيشنهادي، خريداران محتاط را به پاي ميز معامله كشانده است.

از علل انعطاف‌پذيري طرف تقاضا در بازار معاملات تهران مي‌توان به كاهش قيمت‌هاي پيشنهادي واحدهاي مسكوني، ثبات بازارهاي موازي با بازار مسكن و افزايش اطمينان جامعه به شرايط عمومي اقتصاد اشاره كرد. عده‌اي از متقاضيان واقعي با توجه به اين واقعيت كه افت ماهيانه قيمت در زمان ركود، كمتر از ميزان افزايش قيمت در زمان رونق است، به قصد خريد و فروش در مهرماه وارد بازار مسكن شدند. از سوي ديگر هم‌اكنون ساخت و ساز در تهران حدود دو برابر تعداد معاملات است و عرضه تدريجي واحدهاي نوساز به بازار، مي‌تواند دالّ بر تحرك نسبي موجود بازار معاملات مسكن باشد.

واسطه‌هاي ملكي، كماكان از كمبود نقدينگي در اين بازار اشاره كرده و مي‌گويند كساني كه فروش خود را شش ماه تا يك سال به حالت تعليق درآورده بودند از تيرماه امسال واحدهاي خود را در دفاتر املاك فايل كرده‌اند. با اين وجود معاملات چنگي به دل نمي‌زند و تعداد آن‌ها همچنان نسبت به ماه‌هاي نيمه تعطيل فروردين نيز كمتر است.

با جست‌وجوي اينترنتي عناويني مانند “اجاره روزانه آپارتمان مبله”، ” اجاره سوييت ساعتي” و… با آگهي‌هاي فراواني روبرو مي‌شويد. با ما باشيد تا با هم به بررسي دلايل رواج چنين آگهي‌هايي در سطح پايتخت و وجود متقاضيان بسيار براي آن بپردازيم.

به گزارش مجله دلتا موضوع اجاره سوييت و آپارتمان به صورت ساعتي در سال 1393 با واكنش‌هاي فراواني از سوي مسئولان و نمايندگان مجلس مواجه شد كه در نهايت با شرط رعايت موازين شرعي و قانوني و اخذ مجوزهاي لازم از پليس اماكن و سازمان ميراث فرهنگي و جهانگردي استفاده از آن را بلامانع دانستند.

هرچند دفاتر املاك از انعقاد قرارداد خانه‌هاي ساعتي و روزانه منع شده‌اند و متقاضيان نيز بيشتر با مراجعه به آگهي‌هاي اينترنتي موارد مورد نياز خود را پيدا مي‌كنند تا دفاتر املاك، اما در نگاهي فراتر به چالشي كه در پي اجاره ساعتي سوييت‌ها و آپارتمان‌ها در سطح پايتخت ايجاد شده بايد به دنبال علت اصلي اين موضوع گشت.

نرخ بالاي هتل‌هاي پايتخت براي ارائه خدمات استاندارد در وهله اول يكي از نكاتي است كه اكنون موجب شده تا گردشگران حاضر در پايتخت تمايلي به حضور در هتل‌ها نداشته باشند. تمركز مراكز ارائه‌دهنده خدمات پزشكي، جاذبه هاي گردشگري و وجود مكان هاي مذهبي نيز بستر جذب تعداد زيادي مسافر از ساير شهرها و كشورهاي خارجي را فراهم مي‌كند و تقاضا براي چنين اقامتگاه‌هايي را بالا مي‌برد.

ليدرها و صاحبان آژانس‌هاي گردشگري هم مشتريان ديگر اين آپارتمان‌ها هستند كه گردشگران را براي مدتي محدود در اين واحدها مستقر مي‌كنند. مشكل اينجا است كه با خيل عظيم مسافران و هزينه بالاي هتل‌ها، برخي بدون داشتن مستندات كافي اقدام به انتشار آگهي اجاره منازل و سوئيت‌ها براي مدت چند ساعت يا چند روز مي‌كنند. به عقيده مشاوران املاك، مالكان اين خانه‌ها با قيمت‌گذاري نامتعارف بيشترين بي‌انصافي را در نرخ‌گذاري انجام داده و عمدتا آپارتمان‌هاي لوكس را به مدت يك‌ماه يا بيشتر با بالاترين قيمت به مهمانان خارجي پيشنهاد مي‌دهند.

نوسان نرخ ارز و تاثير آن بر بازار مسكن باعث شد تا در اسفندماه سال گذشته و همچنين ارديبهشت‌ماه امسال، سوداگران ارز براي عقب نماندن از سود بادآورده ناشي از تورم، سرمايه خود را روانه بازار مسكن كنند، اما افت نرخ ارز در ماه‌هاي بعد از آن و همچنين نظارت بر سايت‌هاي معاملات غيرمتعارف مسكن، نقشه‌هاي سودجويان اين بازار را نقش بر آب كرده و معاملات مسكن را تا حدي زيادي كاهش داده است.

به گزارش مجله دلتا قيمت مسكن در تهران به دليل وجود متغيرهاي مختلف، نسبت به چهار سال قبل ۲۰۸ درصد، نسبت به سه سال قبل ۱۹۶ درصد، نسبت به دو سال قبل ۱۶۶ درصد و نسبت به سال قبل ۵۶ درصد رشد داشته است. جهش قيمت‌ها به گونه‌اي بوده است كه حتي با وجود دو افت اخير در ماه‌هاي مرداد و شهريور نتوانسته، خريداران چنداني را جذب كند.

معدود خريداران بازار مسكن به دو دسته تقسيم مي‌شوند؛ نخست، خريداران مصرفي كه خانه قبلي خود را زير قيمت مي‌فروشند و آپارتمان‌هاي جديد را زير قيمت خريداري مي‌كنند يا سفته‌بازاني كه خريد جديد آنها مشروط به فروش خانه فعلي است كه البته گروه دوم با توجه به انتظار سودآوري، تخفيف نمي‌دهند، به همين‌دليل است كه بازار مسكن اكنون با انجماد دارايي‌ها و مقاومت فروشندگان مواجه است.

توقع خريداران براي قيمت‌هاي پايين‌تر نيز به حدي بوده است كه حتي فروش‌هاي زير قيمت به سختي صورت مي‌گيرد. عدم تمايل خريداران و اصرار مالكان به قيمت پيشنهادي خود و كاهش قطره‌چكاني قيمت‌ها در دو ماه گذشته، ميزان كل معاملات را ۷۳ درصد كاهش داده است و طبيعي است كه خريد و فروش‌هاي نجومي هم متاثر از اين رخداد در محاق بي‌اعتنايي طرفين معامله قرار گرفته باشند. بازار مسكن در ايران كه كاملا متاثر از تلاطم بازارهاي موازي است، به‌ دليل هيجانات بازارهاي ارز و طلا، در بهار امسال با رشد كم‌سابقه‌اي مواجه شد. كارشناسان بازار مسكن معتقدند؛ افت قيمت مسكن تا رسيدن قيمت‌ها به قيمت اسفند سال گذشته ادامه خواهد داشت.

.