مجله دلتا

قيمت‌ هاي پيشنهادي رهن و اجاره خانه‌ هاي لوكس به ويژه در مناطق شمالي تهران نشان مي‌دهد كه اگر حتي در گروه درآمدي قشر متوسط رو به بالا هم باشيد، براي پيدا كردن خانه‌اي با قيمت مناسب بايد كفش آهني به پا كنيد.

به گزارش مجله دلتا در مقايسه با متقاضيان مصرفي مرسومي كه در سطح پايتخت درپي خانه بوده و به دليل گراني مسكن به سمت واحدهاي كوچك متمايل شده‌اند، متقاضيان اجاره آپارتمان‌هاي لوكس‌ در تهران كم‌جمعيت هستند.

با وجود عرضه قابل‌ قبولي كه اين نوع املاك دارند، اما معامله آن‌ها بين موجر و مستاجر به دليل كمبود مشتري بيشتر از املاك كوچك‌ متراژ و زير 100 متر مربع زمان مي‌برد. گزارش‌هاي معاملات بازار مسكن نشان مي‌دهد كه به‎رغم قرارگرفتن اين نوع املاك در مناطق خوش آب و هوا، برخوردار از امكانات و مرفه نشين پايتخت، اين املاك با قيمت‌هاي قابل قبول‌تري از آنچه كه انتظار مي‌رفته است، عرضه شده‌اند.

بنا به گفته مشاوران املاك، تعداد زيادي از اين واحدها به بهاي رهني هر مترمربع ۲ تا ۳ ميليون تومان، عرضه شده‌اند و قيمت بالاي آن‌ها تا حد زيادي به متراژ بالاي آن‌ها بازمي‌گردد.

در بازار رهن و اجاره آپارتمان هاي لوكس‌، مالكان اين واحدها برعكس مشتريان، تمايل زيادي به واگذاري ملك خود در قالب رهن كامل ندارند؛ بنابراين اغلب اين آپارتمان‌ها به شكل تركيبي از رهن و اجاره عرضه مي‌شوند. فرمول هر يك ميليون تومان وديعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها، نشان مي دهد كه بهاي پيشنهادي املاك لوكس مناسب‌تر از ارزش اجاره اي آن‌ها در اين مناطق است، اما با تمايل مالكان به دريافت اجاره بيشتر، اين آپارتمان‌ها با مبلغ اجاره ماهانه بيش از پنج ميليون تومان راهي بنگاه‌هاي معاملاتي شده‌اند. چنين مبالغي در كنار پول وديعه چند صد ميليون توماني، فقط در سبد خانوارهايي با درآمد بالا سازگاري دارد؛ بنابراين مستاجراني كه جوياي رهن و اجاره خانه در مناطق لوكس تهران هستند، حتي با تخفيف‌هاي پاييزي مالكان اين واحدها در پيدا كردن واحد اجاره اي مناسب و مورد پسند با مشكل مواجه شده‌اند.

با ابلاغ بخش‌نامه جديد بانك مسكن، واحدهاي مسكوني 25 و 30 سال ساخت، مشمول پرداخت تسهيلات از محل اوراق حق تقدم شدند. چگونگي دريافت تسهيلات واحدهاي مسكوني براساس اين اوراق است. براي اظلاعات بيشتر با دلتا همراه باشيد.

به گزارش مجله دلتا با بخشنامه جديد بانك مسكن واحدهاي مسكوني تا ۳۰ سال قدمت هم مشمول دريافت تسهيلات بانكي خواهند بود. پيش‌تر تنها املاكي تا ۲۰ سال سن قدمت در دايره دريافت تسهيلات قرار داشتند. در ارائه تسهيلات خريد مسكن به واحدهاي 25 و 30 ساله، قدمت آن‌ها براساس تاريخ صدور پروانه ساختماني ارزيابي خواهد شد و عمر ساختمان ارتباطي به پايان كار نخواهد داشت.

با مصوبه اخير هيات‌مديره بانك مسكن به‌منظور آسان‌سازي فرآيند خانه‌دار شدن شهروندان، بناهاي تا ۲۵ سال ساخت از اين سقف تسهيلات بهره‌مند مي‌شوند، ضمن آنكه امكان جديدي به وجود آمده است تا املاكي كه تا ۳۰ سال ساخت هستند نيز مشمول استفاده از تسهيلات شوند كه البته رقم آن كمتر از ميزان مصوب است. براساس اين مصوبه متقاضياني كه داراي اوراق حق تقدم هستند اگر قصد خريد مسكن تا ۳۰ سال ساخت در تهران را داشته باشند سقف دريافت وام آنها در حالت انفرادي از ۶۰ ميليون تومان به ۴۵ ميليون تومان كاهش مي يابد و در حالت زوجين ۸۰ ميليون تومان پرداخت مي‌شود. همچنين در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت در حالت انفرادي ۴۰ ميليون تومان و در حالت زوجين ۷۰ ميليون تومان امكان استفاده وجود دارد. در شهرهاي زير ۲۰۰ هزار نفر نيز در حالت انفرادي ۳۵ ميليون تومان و در حالت زوجين ۵۰ ميليون تومان پرداخت مي‌شود.

گفتني است اوراق حق تقدم بانك مسكن امتياز دريافت تسهيلات خريد و يا ساخت مسكن از طريق بانك مسكن با ارزش هر برگه پانصد هزار تومان تسهيلات را فراهم مي سازد. دوره سررسيد اين اوراق دو ساله است، به همين دليل متناسب با مدت باقي مانده از سررسيد قيمت اين اوراق تغيير مي كند.

3 ميليون واحد در حال سكونت در تهران وجود دارد كه اين واحدها به‌طور بالقوه مي‌توانند در دايره فروش قرار بگيرند، اما بخشي از اين آپارتمان‌ها براي خريداران ملك با وام مسكن و خانه‌اولي‌ها، در دايره قرمز قرار مي‌گيرد.

به گزارش مجله دلتا از امروز به عمر آپارتمان‌هاي مجاز به استفاده از وام اوراق مسكن پنج سال اضافه شده است. اين اقدام فاصله بين سقف سني آپارتمان‌هاي مشمول وام اوراق و واحدهاي مشمول وام خانه‎اولي را از ۵ سال به ۱۰ سال و تعداد واحدها را حدود ۴۰۰ هزار باب افزايش داده است.

ارزش ريالي وام اوراق مسكن اين تسهيلات به لحاظ پوشش توان خريد، به مراتب كمتر از وام خانه اولي هااست؛ به عبارتي، اين شارژ ناقص براي خانه اولي‌ها چاره‌ساز نيست؛ چراكه از يك طرف وام ارائه‌شده، اثرگذاري قبل از خيز قيمت مسكن را ندارد و نمي‌توان ارتباط معناداري را بين سقف ريالي تسهيلات و قيمت واحدها پيدا كرد و از طرف ديگر، خانه‌اولي‌ها براي خانه‌دار شدن با وام بانكي، از ورود به بازار يك ميليون 800 هزار واحدي خانه‌هاي با عمر بناي بيش از ۱۵ سال منع هستند.

تاثير وام اوراق بر توان خريد

صدور مجوز خريد واحدهاي قديمي‌ساز ۲۰ تا ۲۵ ساله با استفاده از وام اوراق باعث مي‌شود كه قدرت خريد اين وام در تهران حدود يك مترمربع افزايش يابد. هم اكنون، با احتساب ميانگين قيمت مسكن در تهران و ارزش واقعي وام اوراق، دارنده اين تسهيلات مي‌تواند بهاي خريد ۶ مترمربع از يك واحد مسكوني را با تسهيلات اوراق،‌ پوشش دهد. باتوجه به اينكه قديمي‌سازها همچنين ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزان‌تر از نوسازها هستند و در وضعيت فعلي كه جلوي افزايش سقف ريالي تسهيلات خريد مسكن گرفته شده است؛ توصيه كارشناسان اين است كه سقف تسهيلات براي واحدهاي با عمربناي متفاوت، شناور تعيين شود اما اجازه استفاده از وام براي تمام آپارتمان‌ها وجود داشته باشد.

شايان ذكر است كه ارزش اسمي وام اوراق در تهران با احتساب وام جعاله، ۸۰ ميليون تومان (۲۰+۶۰) است كه با احتساب بهاي خريد اوراق، فعلا ارزش واقعي اين تسهيلات حدود ۷۵ ميليون تومان برآورد مي‌شود. ارزش وام صندوق يكم اما با احتساب وام جعاله، ۱۰۰ ميليون تومان است كه البته براي دريافت اين نوع تسهيلات، يك سال سپرده‌گذاري بانكي لازم است.

اين روزها، پديده نوظهور اجاره ساعتي و آگهي آن ها در فضاهاي مجازي ، بازار مسكن را از زواياي مختلف دچار آسيب كرده است. رواج اجاره ساعتي و روزانه مسكن در كلانشهرها كه امروز يكي از بحث‌هاي داغ در بازار مسكن است، فرصت تخلف و فساد را در بستري متفاوت فراهم كرده است.

به گزارش مجله دلتا با اينكه سابقه چنين نوعي از اجاره‌، پيش از اين در برخي شهرهاي توريست پذير وجود داشته ، اما حدود پنج سالي است كه اين پديده در قالب يك آسيب اجتماعي در سطح پايتخت تقريبا رواج يافته است. البته كه استثنائات فراواني از اين حيث وجود دارد و نمي‌توان با قاطعيت در مورد آن سخن گفت، اما شواهد و قرائن در خصوص كاربري حقيقي اين خانه‌ها نياز به حضور يك ناظر را بيش از گذشته تقويت مي‌كند. به گفته حسام عقبايي نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، مالكان خانه‌هاي از اين دست ملزم هستند تا از پليس اماكن عمومي، سازمان ايرانگردي و جهانگردي و … مجوزهاي قانوني را براي داشتن استانداردهاي لازم دريافت كنند.

ممنوعيت تنظيم قرارداد اجاره كمتر از يك سال

براساس قانون، تنظيم قرارداد اجاره بين موجر و مستاجر، كمتر از يك سال ممنوع بوده و مشاوران املاك حق چنين اقدامي را ندارند. عقبايي با اشاره به اهميت امنيت در تنظيم قراردادها مي‌گويد: قتل، جنايت، خفت گيري و … از مواردي است كه در خانه‌هاي بدون مجوز ممكن است روي دهد؛ به همين سبب، ضمن اينكه محل مربوط بايد شناسنامه‌دار و قانوني باشد، صلاحيت افراد بايد توسط سازمان‌ها و دستگاه‌هاي ذي‌ربط بررسي شود و پس از آن براي مكان‌هايي همچون مسافرخانه، پانسيون و … پروانه كسب صادر شود. ضمن اينكه اين‌ها بايد ماليات پرداخت كنند.

عملكرد خوسرانه مالكان واحدهاي مسكوني، صرف‌نظر از تمام استثنائات، به صورت بالقوه داراي تبعات فراواني است كه نيازمند ورود وزارت ارشاد، پليس فتا و پليس پيشگيري است و تعاريف و وضع قوانين جديد در قراردادهاي مربوط به مالكان و مستاجران است.